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[博鳌演講] 陳淮:房地産去庫存化的四大要素



陳淮:著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任

昨天的房地産市場化30年對話主題,主持人問了三個問題:中央的去庫存你怎麽看?第二個問題,爲什麽那麽多豪宅沒人管?第三,這麽多年的市場調控你怎麽看?他問的全不是市場化,都是政府介入的特征。

去庫存化有這麽幾個特點,很多人都是政府想方設法動員老百姓買房子,把房子賣掉就叫去庫存化,直觀的意義上這樣的,但是去庫存從深層次上其實是一種供求關系失衡的正常表現對此,博尚高見也這樣認爲,房地産業供大于求和供不應求的反複交替,本來就是這個領域中常態的現象。

剛才我在來會場的時候,碰到一個鄭州的開發商,他說今年鄭州的房價漲得很多,我說你的鄭東新區積20年厚積薄發,到今天上漲了。其實浦東開發也經曆了十余年賣不出去,供大于求、鬼城、庫存的過程,一個新城區的培育是經常需要一個周期的。房地産供大于求、供不應求的反複交替,並不等于說今年的去庫存化不是一個重要的任務,我認爲去庫存化要和以下的幾個方面相結合。

第一,和城市結構的調整相結合。我們在過去十余年的調控中,特別是上屆政府的十年調控中,主要著力點在抑制房價。其實房價的異動,主要是沿海大城市和超大城市。

爲什麽這些城市的房價會出現異動呢?因爲人口過度向少數特大、超大城市集聚和集中,也就是說我們沒有能夠實現大中小城市的協調發展,人口均衡地向不同規模的城市分布而導致的。

今天的去庫存化中,我們注意到的分化問題本質上仍然是這樣一個二三線、中小城市、小城鎮發展嚴重不足導致的。如果我們簡單地加大沿海超大城市的供給,在去庫存化中消除這種分化,我們差不多在向全社會發出一個政府在號召人們更多地向特大、超大城市湧入的信號。

2002年受領導委派,我曾經考察過巴黎的基礎設施,包括停車場,當地的市政部門就給我們介紹說,我們曾經也用過努力建停車場的辦法來消除停車難,後來發現每多建一個停車場,就會引來3輛半車,反而變得更加擁堵。

博尚高見提醒:我們一個城市有100戶家庭要買房,結果只有10套房,10戶家庭買到房子了,政府說這個價格太高了,我們要把價格降一些,讓7成人都買得起,假如說把房價降下來了,這個城市有100戶想改善,只有10戶買到了,現在有多少人想改善而沒改善,人們以爲是90戶,如果你把價格降到7成人都買得起的程度,你會發現想改善而沒有改善的群體有140戶,因爲價格降低了,會有更多的群體要搬到這個城市住。

我們一定要把去庫存,著眼于中長期的大中小城市的協調發展放在眼裏,作爲去庫存化的政策組成部分。

第二,去庫存一定要和發展租賃市場密切結合。不是簡單地把政府手裏的地去庫存到開發商那裏,開發商手裏的在建工程去庫存到一些持有的,而不去住的房子。我們把它賣掉了,沒有人住,它仍然是庫存,仍然是資源的浪費和閑置。發展租賃市場是去庫存必不可少的一個最重要的環節,這一點從去年末的政策體系中已經明確地提出來了,但是可惜的是在2016年,我們沒有看到在發展租賃市場上。(博尚高見也認爲:租賃市場可以有效利用閑置房,又能創造利潤,是一舉兩得的事。)

像去年末中央經濟工作會議明確提出的那樣,采取太多的明顯舉措,比如說鼓勵個人和自然人多購房,持有住房,作爲租賃的業主這樣的政策,以及在相應的稅負體系上也沒有明確的指向,以至于我們的媒體到今天還在三天兩頭熱炒房地産稅,你趕快把房子抛掉吧,政府馬上要對第二套、第三套房收重稅了,這都是誤解,都是政府需要明確站出來加以解釋的地方。

房地産稅的功能很多,首先是把間接稅轉變爲直接稅爲主的稅負體系,和調房價沒有關系;其次就是動員閑置資源,提高資源的利用效率,絕不是說簡單的懲罰富人。如果沒有人買第二套房,租賃市場怎麽發展?租賃市場既是去庫存化的重要途徑,又是合理配置住房資源、提高資源利用效率,滿足中低端群體住房需求必不可少的組成部分。去庫存化和大力發展租賃市場密切結合。

第三,去庫存化要和鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求密切結合。從十二五起,我們重視住房保障體系,重視建保障房,在十三五開局的時候,我們又提出這個保障房建設要和棚戶區改造更密切地結合起來,但是無論是十二五期間的3600萬套保障房,還是十三五期間的棚戶區改造,都是低端群體的保障含義。

作爲市場化的去庫存,又不是簡單的鼓勵那些富有的人群或者充裕的貨幣作爲投資需求,來占有這些資源,一定要努力地使它們盡可能多地和普通人民群衆的住房條件改善密切結合。比如說以一換一,從較小的住房換到較大的住房,從滿足基本需求型功能的住房換到具有舒適性、改善性功能的住房,從一個遠離工作地的住房換到離自己更近的交通條件下的住房,以及其它的一些改善性需求。

改善性需求我沒時間跟大家更多的說,但是我們簡單地說,不是簡單地把這些房子賣掉,而是把這些房子賣掉的同時,使更多的人民群衆分享房地産業和市場化、城市化發展帶來的好處,更多地享受居住條件改善這樣的一個收益。

第四,去庫存化要和風險的合理配置密切結合。不是讓一些國企把房子買下來持有就叫去庫存化了,房子還是閑著的。實際上房地産業的風險轉嫁到國企,或者國企的債權人的頭上,這並沒有實現我們所說的風險合理配置。

實際上市場化本身的機制就具有風險自然的、均衡的配置的問題。我們目前的間接融資方式,實際上就是一個風險集中的方式,不能夠把風險合理地配置在業主、開發商,以及市場的投資者頭上,直接融資就是在開發商和業主與貨幣提供者之間。除了銀行之外,增加另外一個承擔風險的投資者群體,比如說發債券,比如說上市,當然房地産業更多的適合的是債權融資,而不是股權融資,因爲房地産業自身並沒有太多的固定資産,雖然買的地和房子在其它的步驟是整合資産,但是在開發商手裏只是一種流動性資産。

風險配置是一個較大的話題,我們今天也沒有太多的時間展開,但是我今天想說,在去年末的中央經濟工作會議上特別強調今年去庫存是一個重要的任務,我認爲是正確的。但是我個人的看法是,我們去年末在提出去庫存化、去杠杆化的時候,對去庫存化的問題估計得過于嚴重了,對于分化的問題估計的嚴重不足,現在看起來,在今天的博鳌房地産論壇上,對這個問題討論的還不夠多、不夠深入,僅供大家參考,謝謝大家。

(來源:觀點地産網)